各地多样化引才，楼市调控和人口落户政策怎样协同？

近年来，许多城市房地产市场调控政策显示出放松的迹象，其共同点是降低落户门槛，引入人才和其他人口政策相联系。例如，上海临港新区非户籍人才购房情况由家庭调整为个人，购房所需纳税年限由5年减少到3年；南京周边县六和放宽了对大专以上人才购买的限制；天津可以承担北京非资本职能松绑项目，相关从业人员可以在不需要社会保障的情况下购买住房。一次购房，不受户口登记、缴纳税款、缴纳社会保障、大专以上学历或者在长沙工作的技师以上专业资格的限制。   海南的政策调整力度更大，自2018年6月以来，已七次出台人才引进政策。刚刚公布的“海南省新一轮户籍制度改革实施方案（试行）”规定，除三沙省基本取消落户限制外，海南省也成为全省一个解除落户限制的省份。10月26日，江苏省第四大经济强国南通制定了吸引人才的政策。大专或以上学历的应届毕业生应为落户“零阈值”。在落户之后，应该取消对买房的限制。较早的时候，河南、广西等省区在三四线城市中，“零门槛”落户基本上全面展开。   事实上，自2017年以来，“人才战争”就已经开始了。今年已有一百五十多个城市出台人才政策，“人才抢夺”已沦为“抢夺人口”，当然也不排除一些城市借用人才政策、落户政策等，变相解除对购买、销售、限制等方面的限制。因此，官方媒体best近在头版上写了一篇文章，明确强调：“看房地产，专注于‘住还是不炒’，不要为投机打开大门！”那么，如何看待各种人才政策，落户新政呢？是否打算解除对房地产的调控政策？这会对未来的房地产市场产生多大的影响？   笔者认为，“抢劫战争”必须从两个背景来分析。一是城市化进入了“后半期”，即“城市化”和“都市圈”，红利人口（15≤64岁）近年来开始减少；第二，经济已经进入股票时代。人口、材料（如房屋、汽车、手机等）等资源的absolute数量或增长率。资本也在减少。资源“当你来找你时，你找不到我。”因此，各地区和大城市对库存资源的竞争正变得越来越激烈。在这两种背景下，无论是人口流动、主要消费力量、房地产需求等资源流动，都呈现出明显的区域分化特征。   未来，培育大都市区和“强省会城市”是国家的既定战略，以创造新的增长极、新的内需引擎和产业转型的新高地。因此，对于各省、区、市、大城市，为了避免在资源竞争中陷入低谷，避免在周边省市的资源中成为“净虹吸”，有必要先发制人地展开存量资源争夺战。无论是促进消费内需，还是实现产业转型，还是保持房地产市场的高运营量，人口都是一资源。就业，工业，资本，计划等等，都跟随着人口，和人在一起，什么都有。   问题是，大部分流动人口（尤其是人才）已经流入珠江三角洲、长江三角洲、武汉、成都、西安、郑州等核心地区和城市。例如，2018年新居民人口达到TOP 20的城市基本上都在这些地区，这就造成了其他地区人口的“净虹吸”。因此，对于后发区、新规划功能区、新都市区，我们应该主动去做。以京津滨海新区为例，它希望与河北“环京”和雄安新区竞争北京的人口和工业资源；南京远离上海和上海，建设周边郊区（高春、柳河等）建设的“南京都市区”。位于武汉和珠江三角洲之间的长沙，需要在中心大都市区的建设中占有一席之地，但也需要人口。海南应突破人口劣势，建设全岛自由贸易区和自由贸易区。   就这些地区而言，与发达地区或周边竞争地区相比，其地理位置、工业、教育、科学研究、公共服务等都或多或少不足。你如何吸引人？唯一可以牺牲的优势是，与一线城市或杭州、西安等热门城市相比，他们的购房政策相对宽松。因此，这些城市或地区的人口政策本质上是“以住房为导向”。当然，这并不排除一些城市为房地产市场打基础，甚至有一个“小脑袋”来刺激房地产市场。然而，笔者认为，目前房地产市场的形势并不是昨天，房地产市场的数量和价格对人才政策的影响越来越小，人口政策的灵活性也越来越小。   例如，根据克里（Kerry）的统计数据，8月份外来者在上海的房市繁荣只持续了一个月（8月份新房销售同比增长148.94%）。今年9月，香港股市收盘（55700平方米）较上月下跌43.3%。早些时候，石家庄市在4月份宣布“零门槛”落户，房价没有反弹，best近仍在下跌；6月，南京放松了对属于南部城市高春的高春外围地区的购房限制，第三季度房地产市场保持稳定；自去年以来，一再出台人才政策的海口和三亚的房价也出现下跌。实质上，“房地产不投机”逐渐落地，“房价只涨不跌”的预期正在打破，2016-2018年连续三年商品房销售再创新高，供需和预期正在发生变化。   根据对珠江三角洲地区的调查，各大城市中心区的二手房数量呈上升趋势，周边地区新房供应集中。现在，在任何一个领域，几个新的报价仍在等待销售和随后的批准，对客户的竞争是非常激烈的。与以往的“金、九、银、十”相比，贴现率较大，去除率一般为20%≤40%。预计房价上涨将有所减弱，可供选择的房产数量有所增加，潜在买家更关注的是计划中的匹配能否落地。因此，落户政策下，人才政策开始脱离中短期房地产市场的趋势，在人才的帮助下，落户政策刺激房地产市场已不再可行。   在“房主不投机”落地的关键时期，再加上国家也明确表示，“房地产不是刺激经济的短期手段”，这对各地的政策调整形成了很大的压力。因此，长沙、三亚和燕郊都驳斥了关于利用人才政策放松购买限制的传言。另一方面，这些省市也对房地产市场的新形势有了充分的认识，无论是底层的房地产市场，还是以房地产市场刺激经济，这种权宜之计的效果越来越不明显。相反，由于再次依赖房地产市场的短视行动，它错过了修复工业、人口、公共服务等经济发展基础的良好机会，在区域竞争中落败。   因此，落户零门槛，绝不是零门槛买房子。取消海南落户限制后，购房限制仍保持不变，落户之后，仍需在海南至少会见一名家庭成员，交税或社保24个月以上；属于youxiu人才的，需缴纳一年以上的社会保障；在长沙购房的非户籍人才需要提供工作证明、24个月工资、24个月居住证明、社会保障证书等。天津滨海新区两个科技园放宽了购房限制，但北京在购房后限制销售达三年之久。完全退出购买限制和销售限制只能导致短期投机，产业和配套设备不能落地，best终会造成更多的损失。以人口为基础的政策调整阻止了投机活动，吸引了人口和人才。这是一项很好的调控政策。